沪2014年散售写字楼成交仅433万平环

2019-07-21 03:44:31 来源: 玉溪信息港

沪2014年散售写字楼成交仅43.3万平 环比下跌45%

写字楼全年供应量约211万平方米,成交量约184万平方米,供求比优于去年。受经济增长下行压力的影响,2015年竞争将加剧,浦东市场持续看好,大虹桥CBD或成的成交热点区域;

2014年上海共有13个购物中心新项目投入市场,中心商圈渐趋饱和,内环外发展迅速,城市外围迎来发展良机。

上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元,同比去年全年大幅下降54%,大宗交易境外投资量减少。

2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里,而上海市可供盘活的工业用地存量达195平方公里。如何盘活工业存量土地,实现多方共赢成关键。

2015年1月6日,上海:DTZ戴德梁行举办2014上海全年回顾媒体发布会,就2014年度上海住宅市场特点及未来走势,写字楼租赁、销售市场表现,以及2014年度商业、投资、土地等热点等问题进行了全方位、深层次解读,并展望2015楼市发展走势。

大宗购买抢眼散售成交低迷

上海的写字楼市场相对成熟,能较快的吸收新增供应量,去化压力不大,未来上海写字楼供应比重仍将向新兴商务区倾斜。

据DTZ戴德梁行华东区写字楼部数据显示,上海全市办公类物业供求量回归至历年平均水平其中,全年散售写字楼成交仅43.3万平方米,环比下跌近45%,大宗交易却持续活跃,从2012年占比33%持续增加到今年的54%。基金收购和企业大宗购买频频出现,大面积企业购买成为销售市场的亮点,如平安信托买下绿地中心二期6.875万平方米,浙江泰隆商业银行买下保利国际中心1.6万平方米等。

DTZ戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析认道:「经济不稳定抑制了生产型企业购买需求,导致散售写字楼成交低迷。而大面积企业购买成为销售市场的亮点,显示出品牌制造业、金融和科技行业的购买需求强劲。」

从区域来看,2014年全市写字楼存量超过6,700万平方米,其中浦东、黄浦、徐汇等核心区占比下跌至34%,而普陀、闸北等新兴商务区占比增至23%,说明写字楼存量已经从核心区向新兴商务区转移。租金方面,与年初相比,浦东租金增幅约7.9%,浦西租金则下降约3.4%。随着浦东小陆家嘴项目陆续入市,租赁面积紧俏现象得到缓解,空置率有攀升的迹象。

2015甲级写字楼供应加大竞争加剧

据DTZ戴德梁行华东区写字楼部数据显示,2015全年上海甲级写字楼供应约172万平方米,其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。除此,各核心区不断有高品质项目入市,各大新兴商务区也有大量项目供应,如大虹桥CBD、新江湾板块等。沈洁表示,「2015年写字楼市场受经济增长下行压力及写字楼供应量加大的影响,未来写字楼成交、租金及空置率将迎来挑战,竞争加剧。」

商业新风来袭大胆拥抱改革

回顾2014年,中国的商业地产发展进入繁华与隐忧并存时期。大规模商业项目相继开业,使得原本同质化的局面越发严重。面对电商冲击倒逼,传统零售商业市场不得不开始变革,纷纷推出营销、建立O2O战略。DTZ戴德梁行董事、中国区商业地产部主管江舒民认为,这一年,可以说是拥抱变化,拥抱改革的一年。

新项目营造竞争新氛围

据DTZ戴德梁行华东区商业地产部数据统计,2014年上海共有13个购物中心新项目投入市场,总体量在171.2万平方米左右。其中近半数在外环以外,内环外发展迅速,显示出中心商圈渐趋饱和,城市外围迎来购物中心发展良机,高品质、综合性的商业项目正在向城市外围过渡。

此外,在电商冲击下,国内商超不断收缩门店,但家乐福旗下便利店品牌「easy家乐福」在上海闵行开业,成为继麦德龙的「合麦家」后又一品牌。江舒民认为,在零售业持续低迷的当下,便利店呈现逆势增长,且这种业态被看好。未来,随着便利店企业加快布局,其经营活动中存在的问题也逐渐凸显,唯有通过线上和线下的融合、延伸门店服务,强化顾客购物体验等入手,才能有竞争优势。

新需求主导未来新方向

谈及商业中心及商业业态的变化,江舒民认为,所有关于商业购物中心及商业业态的改革,都是由于消费客群发生变化,导致消费习惯和消费行为变化所致。目前,90后逐渐成为市场消费的生力军,女性消费者的消费能力也日益壮大,加上孩子正日益成为消费的核心驱动力,主导市场未来的新方向。

许多购物中心亦开始了改革以迎合新需求,如大悦城的O2O新实验,志在走在时代前列,开创收入前沿。除此,万达也拟利用线上平台整合其商业资源,形成线上线下的互动模式。

江舒民表示,面对零售业及商业地产全新的变化,参与者应当大胆变革,O2O、大数据的应用已经广泛应用在众多项目中,成为各购物中心吸引客流的重要方法。话虽如此,江舒民认为购物中心须回归生活本真,着眼细节,提升消费体验。主题性商业地产项目应提高艺术、生态和人文类设计及业态,从而使得项目吸引更多的人气。在运营中,各个项目更加关注细节,提升客户的消费体验,以延长客户停留时间。增加互动性主题活动,拉近消费者与购物中心之间的距离,也使商业项目之间的差异化得以体现。借丰富而具特点的主题活动,带给客户的更强的参与感,吸引一些特定群体的客户前来,带动客流。

资本市场迎来热潮写字楼仍是投资重点

据DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示,2014年上海大宗物业投资市场交易相对2013年有所萎缩,物业价格未现大跌,投资者观望情绪浓厚。

事实上,上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元,同比去年全年大幅下降54%。从资金构成上看,境外买家投资额49.13亿元,占总成交额的18.8%,同比下降80%;与此同时境内买家持续保持活跃,占据上海大宗物业交易的主导地位,投资额达212.77亿元,相比2013年同比下降34%,降幅小于境外买家。人民币基金不再只是向开发商提供融资,现在已经开始收购现有商业物业,多元化投资局面形成。

从成交类型来看,写字楼仍然是投资者亲睐的物业类型,写字楼的成交总建筑面积,占大宗物业交易量的88.4%。商铺、住宅、酒店式公寓投资额和比重下降,收购目的以投资为主。

物流地产、白领公寓及商铺可投资入手

针对2014年上海大宗物业交易走低,DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成将原因归结为以下几点:一、投资市场与固定资产投资总额的变化方向与变化幅度基本保持一致,近年经济增速放缓,经济结构调整,大宗物业投资量也随之下降;二、直到930限贷放松举措前,中央对楼市的政策面以调控为主要基调。三、商业房地产已达供应高峰,市场进入盘整消化期,租金涨幅放缓。

值得一提的是,叶建成指出未来投资机会主要表现在物流地产、白领公寓以及线下零售商铺领域。未来随着上海自由贸易试验区的扩围,陆家嘴金融片区、张江高科技片区和金桥开发片区纳入范围,为外商投资和服务业开放带来便利,长期利好浦东的物业投资。

建设用地规模出现「天花板」

过去十年,上海常住人口增加600余万人,城市规模增加600余平方公里。按照过去十年上海城市增长速度粗略匡算,至2020年,上海市城市建设用地需求规模将可能达到3,600余平方公里。然而2014年上海市已明确将2020年规划建设用地规模控制在3,226平方公里,上海市建设用地规模却面临着增长的「天花板」。

DTZ戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如分析指出,。2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里,土地市场供应锐减已成定局但目前上海市可供盘活的工业用地存量达195平方公里,这将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径

新政策下存量土地盘活可实现多方共赢

根据目前颁布的实施办法,存量工业土地转性住宅用地须经土地收储后公开出让,而转性商办用地原权利人则可有条件开发。管顾悦如指出,现有工业存量用地盘活主要有两种方式,一种是保留工业用地权属条件下,转型为商办物业用途的创意产业园区;另一种则是通过土地收储后公开出让。过往由于原土地权利人往往无法参与收储公开出让后的土地开发,其参与土地收储意愿弱,收储耗时长。新实施办法允许在满足一定自持比例、补缴地价等条件下,以原土地权利人为主体进行开发,为盘活路径实现多方共赢。工业用地原土地权利企业可实现土地资产的盘活,政府可以有效增加建设用地供给并实现土地资源的合理利用,房地产企业通过联合开发等方式则可获得市区优质地块的土地储备。在这一新政策下,拥有可观规模的国有企业存量土地成盘活突破口。

以宝钢、上海纺织等在内的国企为例,宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式,将旗下上钢10厂厂区工业用地(现红坊创意产业园区)转性商办用地,以27.46亿元的价格转让给融侨集团。上海纺织(集团)有限公司目前约有4.2平方公里的工业用地存量,亦正着手推动宝山和闸北两宗工业用地,通过补缴地价的方式转性为商办用地。据DTZ戴德梁行估价及顾问服务部数据显示,上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家,下辖共约4,180家公司,国企拥有可观的土地存量可供盘活。顾悦如表示,随着上海地价的节节飙升、传统工业制造业的萎缩,这些土地成为了上海国企转型发展的突破口。

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